L’objectif du groupe Poste Habitat est de répondre à tous les besoins, ceux des collectivités locales, des habitants et des locataires, et d’être en mesure de proposer une réponse adaptée à chaque étape du parcours d’un ménage. L’accession sociale à la propriété est donc une offre complémentaire dans l’accompagnement des parcours résidentiels. Encadrée par des plafonds de ressources et de prix de vente, elle bénéficie également de dispositifs spécifiques permettant de sécuriser le parcours des accédants.
Une offre complémentaire
Proposer aux locataires une offre en accession sociale à la propriété permet de diversifier l’offre de logements à côté du logement locatif social et de l’accession libre.
Pour les collectivités locales, offrir des produits d’accession sociale à la propriété à ses administrés, c’est aussi permettre une rotation sur son parc locatif social : un logement vendu à un locataire Hlm = un logement social rendu disponible.
Enfin, proposer une offre en accession sociale, c’est aussi pour les collectivités le moyen de :
- garantir les bilans d’aménageurs avec une charge foncière pas ou peu décotée par rapport à une opération en accession libre (en BRS) ;
- satisfaire, en complément d’une offre locative sociale, à ses obligations au regard de l’article 55 de la Loi SRU.
2 dispositifs : le PSLA et le bail réel solidaire
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Qu’est que le PSLA ?Le Prêt Social Location-Accession (PSLA), ou location-accession, est une formule progressive et sécurisée pour accéder à la propriété. Elle permet au locataire-accédant, après une période d’occupation "locative" de son logement de devenir propriétaire en toute sécurité. Cette formule avantageuse est soumise à des conditions de ressources et permet de bénéficier d'une TVA à taux réduit et d'une exonération de taxe foncière. Le logement doit être affecté à la résidence principale.
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Le locataire-accédant, qui n’a rien à verser pendant la construction de son logement, débute une phase de jouissance à la livraison de son logement. Cette phase, dont la durée est prévue au contrat (entre 1 et 4 ans) donne lieu au versement d’une redevance constituée :
- D’une part locative : assimilée à un loyer, elle permet au bailleur d’amortir ses financements,
- D’une part acquisitive : elle permet au locataire-accédant de se constituer une épargne qui viendra en déduction du prix de vente au moment où il souhaite devenir propriétaire et qu’il « lève l’option ».
A la levée d’option, quand il devient pleinement propriétaire, l’acquéreur met en place son financement dont la mensualité ne peut dépasser le montant de sa redevance. Le prix de vente du logement est diminué de l’épargne accumulée et d’une décote de 1 % par année de phase locative.
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Qu’est-ce que le bail réel solidaire (BRS) ? Nouveau mode d’accession sociale à la propriété consacré par la loi ALUR, et inspiré des Communauty Land Trustnord-américain (CLT), ce dispositif permet de dissocier le foncier et le bâti grâce à l’intervention d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) et de diminuer ainsi le prix de vente du logement. Le principe est le suivant : l’OFS se porte acquéreur du foncier. Par cette maitrise foncière, il assure la pérennité du caractère abordable du logement. Par l’intermédiaire d’un Bail Réel Solidaire (BRS), le ménage acquéreur est propriétaire du bâti, qu’il peut vendre ou transmettre (sous conditions de prix de vente et de ressources) et locataire du foncier, pour lequel il paye une redevance mensuelle.
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Le système, permet de solvabiliser des acquéreurs modestes dans les endroits où la charge foncière est élevée. Si l’OFS et le BRS sont principalement destinés à la construction neuve, rien n’empêche de monter une opération sur du patrimoine ancien.
- Le foncier est acquis par un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) qui va le porter pendant 99 ans avec un financement long (60 ans).
- L’OFS consentit un Bail Réel Solidaire (BRS) à l’acquéreur qui sera propriétaire de son logement, mais seulement locataire de sa quote-part de foncier. A ce titre, il verse tous les mois une redevance visant à couvrir les charges de l’OFS et notamment l’amortissement du foncier. Le montant de cette redevance est fixé en fonction du montant de la charge foncière.
Le logement est donc vendu sous plafonds de ressource et de prix de vente, mais avec un prix décoté afin de rendre acceptable le montant du crédit immobilier et de la redevance.
| Le Bail Réel Solidaire assure surtout à la collectivité locale le caractère pérenne de l’accession sociale. En effet, le prix de vente et les ressources des accédants restent encadrés à chaque changement de propriétaire.
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